Về tính pháp lý của “Dự án”
Điều 1, Khoản 1.1 trong Hợp đồng thỏa thuận ghi: “Bên A là Bên chủ sử dụng, đồng thời là Bên nhận ủy quyền của các cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm trong tổng thể dự án với tổng diện tích 5898.10m2 tọa lạc tại P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức, TP.HCM.” Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Quyết định số 19/2009 và Quyết định số 54/2012 của UBND TP.HCM thì thực chất đây không phải là dự án, mà là sự hợp tác nhiều cá nhân là chủ sử dụng của các thửa đất liền kề ủy quyền cho một người đứng ra giao dịch, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cảnh dự án Bất Động Sản The Sun City – Lan Phương Khu đất 5898.10 mét vuông thuộc quyền sử dụng của nhiều cá thể. Các chủ đất này ủy quyền bằng những Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền cho người được chuyển nhượng ủy quyền triển khai việc “ trông nom, sử dụng, xin chuyển mục tiêu sử dụng đất, tách thửa, cho thuê, chuyển nhượng ủy quyền, Tặng, cho so với thửa đất nêu trên ” … Do đó, năng lực thời gian ủy quyền khu đất này vẫn là đất nông nghiệp chưa chuyển mục tiêu sử dụng sang đất ở và chưa được phép tách thửa.
Về tính pháp lý của Hợp đồng
Theo lao lý : “ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền Quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, xác nhận theo lao lý của pháp lý ”. Việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất theo Hợp đồng thỏa thuận hợp tác tại “ dự án Bất Động Sản ” The Sun City Lan Phương là giữa cá thể được ủy quyền và cá thể, nếu không có ghi nhận của công chứng hoặc xác nhận của cơ quan chức năng nơi có đất bị coi là vô hiệu.
Những điều khoản thiếu minh bạch và trái quy định pháp luật
Theo Hợp đồng thỏa thuận hợp tác, Khoản 2.2, phương pháp thanh toán giao dịch gồm 4 đợt ; trong đó, đợt 3 ghi : “ Bên B thanh toán giao dịch cho Bên A : 15 % tổng giá trị hợp đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày ký kết Hợp đồng này tương tự với số tiền là : … … … … .. đồng ( Bằng chữ : … … … … … ), ngay sau đó Đại diện Bên A có nghĩa vụ và trách nhiệm ký chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ở so với thửa đất đã nêu tại Điều 1.2 cho bên B tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền. ” Ngoài ra còn có ghi chú : “ Do tính thống nhất về việc triển khai một số ít thủ tục pháp lý của dự án Bất Động Sản theo nhu yếu của cơ quan nhà nước, hai bên chấp thuận đồng ý rằng thời hạn ký chuyển nhượng ủy quyền tại Văn phòng công chứng hoàn toàn có thể trước hoặc sau thời hạn phải ký, dự kiến trong vòng 45 ngày ( Bên A sẽ gửi thông tin bằng văn bản hoặc điện thoại cảm ứng cho Bên B trước 7 ngày ) ”. Như vậy, người mua đã phải thanh toán giao dịch 80 % giá trị hợp đồng trước khi ký kết Hợp đồng tại phòng công chứng theo pháp luật. Trong trường hợp đất không được cơ quan chức năng phê duyệt việc chuyển mục tiêu sử dụng hoặc người chuyển nhượng ủy quyền chậm trễ triển khai thủ tục thì rủi ro đáng tiếc cho người mua rất lớn. Câu ghi chú là cái bẫy để lê dài thời hạn công chứng hợp đồng đến … vô thời hạn. Tại sao người mua phải “ đâm đầu ” vào cái bẫy chiếm hữu vốn, mua đất chưa hoàn thành xong thủ tục pháp lý ? Tại Điều 3, lập hồ sơ xin cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, Khoản 3.1 có ghi : “ Bên A sẽ chuyển giao Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ở cho Bên B trong vòng 60 ( sáu mươi ) ngày kể từ lúc Bên B thanh toán giao dịch đủ 95 % tổng giá trị chuyển nhượng ủy quyền và ký nhận chuyển nhượng ủy quyền tại Văn phòng công chứng có thẩm quyền. ” Tuy nhiên, cần quan tâm thời hạn công chứng hợp đồng không xác lập được nên việc chuyển giao giấy ghi nhận quyền sử dụng đất cho người mua sẽ lê dài không biết đến khi nào. Cũng tại Điều 3, Khoản 3.4 ghi : “ Khi bên A thực thi lập hồ sơ xin cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ở cho bên B, bên A sẽ khai thuế giá trị của thửa đất nêu tại Điều 1 với giá thấp nhất trong khoanh vùng phạm vi nhà nước được cho phép. ” Đây là thỏa thuận hợp tác “ thông đồng ” để làm trái lao lý nhà nước tương quan đến thuế. Khoản 4.2 ghi : “ Khi bên B thực thi thiết kế xây dựng nhà ở phải liên hệ những cơ quan có thẩm quyền cấp phép về thiết kế xây dựng. ” Việc này đẩy bên B vào thế khó khi sổ đỏ chính chủ thay mặt đứng tên người mua không biết khi nào mới có.
Điều 6, phạt vi phạm hợp đồng, khách hàng có thể bị phạt chậm thanh toán 0,1%/ngày (tương đương 36%/năm) trên số tiền chậm thanh toán. Trong khi đó, việc phạt Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng tại Khoản 6.2 chỉ mang tính hình thức vì theo phân tích tại Điều 3 ở trên thì không có trường hợp, căn cứ nào có thể chứng minh là Bên A chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm: The Sun City Eco Island
Điều 9, sự kiện bất khả kháng, Khoản 9.1 ghi : “ Không bên nào phải chịu nghĩa vụ và trách nhiệm so với việc không thực thi hoặc chậm triển khai bất kể nghĩa vụ và trách nhiệm nào của mình theo Hợp đồng này nếu như điều đó xuất phát từ những nguyên do vượt quá sự trấn áp hài hòa và hợp lý của bên đó, gồm có nhưng không số lượng giới hạn những sự kiện như cuộc chiến tranh, cháy, những điều kiện kèm theo thời tiết không bình thường như : lũ lụt, động đất hoặc những thảm họa tự nhiên tựa như, phóng xạ ion hóa, hoặc nhiễm phóng xạ từ bất kể nguyên vật liệu hạt nhân hoặc chất thải hạt nhân nào, những vật cháy nổ, sóng áp lực đè nén do máy bay hoặc những vật thể hàng không khác chuyển dời ở vận tốc âm thanh hoặc siêu âm, những mệnh lệnh, quy tắc, pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. ” Dựa vào đó, Bên A hoàn toàn có thể đổ lỗi và không chịu nghĩa vụ và trách nhiệm khi cố ý vi phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có Quyết định số 19/2009 / QĐ-UBND và QĐ số 54/2012 / QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân TP Hồ Chí Minh tương quan đến việc tách thửa đất. Qua nghiên cứu và phân tích trên đây, người mua khi mua đất dạng này cần tìm hiểu và khám phá kỹ giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, việc tách thửa, kiến thiết xây dựng hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chưa. Bên cạnh đó cần tham vấn luật sư, những người có kinh nghiệm tay nghề để tránh “ sập bẫy ” những công ty bất động sản thiếu uy tín.
Source: https://listbds.com
Category: DỰ ÁN