Lời tòa soạn:

Hiện nay, tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất trái thẩm quyền để thực hiện các dự án phát triển đô thị chưa căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị diễn ra tại nhiều địa phương gây thất thoát, lãng phí nguồn tài nguyên đất đai.

Là tỉnh có vị trí địa lý thuận lợi, quỹ đất dồi dào, nhiều năm trở lại đây, diện mạo đô thị tỉnh Bắc Giang đã “thay da đổi thịt” từng ngày nhờ các Khu đô thị mới, hạ tầng xã hội được cải thiện đáng kể. Các giao dịch liên quan tới đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tăng mạnh làm cho thị trường bất động sản Bắc Giang sôi động. Tuy nhiên, kéo theo đó là những hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng trên địa bàn dẫn đến khiếu kiện, lãng phí, thất thoát tài sản Nhà nước…

Trên tinh thần nghiên cứu, thu thập tài liệu, thông qua khảo sát thực tế, Reatimes gửi tới độc giả bài viết Tân Yên (Bắc Giang): Những sai phạm lại được “hợp thức hóa” tại Khu đô thị An Huy với mong muốn đưa đến những góc nhìn khách quan về thực trạng tại các địa phương đang trên đà phát triển nóng.

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Những sai phạm trong quy trình góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng tại những Dự án trên địa phận tỉnh Bắc Giang đã lê dài trong nhiều năm. Việc cố ý “ hợp thức hóa ” của chính quyền sở tại cấp tỉnh đã trở thành “ nếp ” và đến lúc cần phải kiểm soát và chấn chỉnh. Những sai phạm tại Dự án KĐT An Huy mới gần đây là một nổi bật, càng cho thấy sự buông lỏng quản trị của chính quyền sở tại thường trực trong suốt thời hạn dài .

Loạt sai phạm tại Khu đô thị An Huy

Tìm hiểu được biết, Dự án KĐT An Huy tọa lạc tại vị trí đắc địa thuộc TT Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, Tỉnh Bắc Giang. Dự án do Công ty CP địa ốc An Huy làm chủ góp vốn đầu tư với tổng diện tích quy hoạnh 57 ha. Vẽ lên viễn cảnh một khu dân cư kiểu mới tân tiến và là khu đô thị vệ tinh của Thành phố Bắc Giang, đồng thời là Trung tâm văn hóa truyền thống, thương mại của khu vực .
Quảng cáo “ có cánh ” là vậy nhưng trong thực tiễn, dự án Bất Động Sản đang vướng hàng loạt những sai phạm về đất đai, góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng ; việc rao bán đất dự án Bất Động Sản rầm rộ trên mạng cũng khiến người mua như lạc vào “ ma trận ” thông tin .
Cụ thể tại Kết luận Thanh tra số 2125 / TB-TTCP ngày 04/12/2020 của Thanh tra nhà nước về công tác làm việc quản trị, sử dụng đất đai và góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng của tỉnh Bắc Giang, quá trình 2006 – 2017, những sai phạm nổi cộm là tự ý quy đổi mục tiêu sử dụng đất, giao đất trái thẩm quyền tại Dự án KĐT An Huy. “ Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang chấp thuận đồng ý góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản khi chưa có quan điểm đồng ý chấp thuận của Thủ tướng nhà nước về việc chuyển mục tiêu sử dụng đất lúa tại dự án Bất Động Sản KĐT An Huy, Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên … Vi phạm Điểm a, Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai 2013. Trách nhiệm thuộc Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang ”, Kết luận nêu rõ .
Cũng theo Kết luận, công tác làm việc triển khai quy hoạch còn sống sót : “ Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt Quy hoạch chi tiết cụ thể dự án Bất Động Sản không tương thích với Quy hoạch phân khu, Quy hoạch chung đô thị tại Dự án KĐT An Huy ”. Vi phạm Điều 24, Luật Quy hoạch đô thị 2009. Trách nhiệm thuộc về Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng Bắc Giang .
Đoàn Thanh tra nhà nước còn phát hiện, trong công tác làm việc đấu thầu có việc lựa chọn nhà góp vốn đầu tư cho thấy những sống sót của Dự án KĐT An Huy : “ Về hồ sơ nhu yếu thiếu những nội dung cơ bản ; yêu câù về vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án Bất Động Sản không thống nhất, giá trị bảo vệ dự thầu thấp hơn theo lao lý tại Thông tư 03/2009 / TT-BKH ngày 16/04/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Việc nhìn nhận hồ sơ đề xuất kiến nghị còn bỏ lỡ 1 số ít nội dung nhu yếu như Thư bảo lãnh dự thầu không bảo vệ thời hạn hiệu lực hiện hành theo nhu yếu ; thiếu cam kết triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm, góp phần của nhà đầu tư so với Nhà nước. Trách nhiệm thuộc Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang, Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Giang, Ủy Ban Nhân Dân huyện Tân Yên ”. Kết luận nêu rõ ..
Về công tác làm việc giải phóng mặt phẳng, “ Tại Dự án KĐT An Huy, Ủy Ban Nhân Dân huyện Tân Yên đã tính bồi thường cho ông Nguyễn Văn Khương 311.688.370 đồng không đúng với pháp luật tại Điều 57, Điều 52 Luật Đất đai 2013 và Điều 25, Nghị định 47/2014 / NĐ-CP ngày 15/5/2014. Trách nhiệm thuộc Ủy Ban Nhân Dân huyện Tân Yên ” .
Ngoài ra, Nội dung tại Kết luận chỉ rõ, vi phạm về kinh tế tài chính : “ Dự án KĐT An Huy là 1.699,806 triệu đồng ”. Trách nhiệm thuộc Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang, những Sở ngành tương quan và chủ góp vốn đầu tư .

Những sai phạm được “hợp thức hóa” như thế nào?

Để làm rõ vấn đề, phóng viên Reatimes đã có buổi làm việc với ông Hoàng Hải Lâm – Phó Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang và bà Lý Thị Thảo – chuyên viên Phòng quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang. Tại buổi làm việc, ông Hoàng Hải Lâm cho rằng: “Tôi mới nhận công tác từ 01/7/2020 nên không nắm được nội dung trước đó. Dự án này dưới 10ha thì không cần chấp thuận của Thủ tướng. Có thể là Thủ tướng chưa phê duyệt khi đã chấp thuận chủ trương đầu tư, việc này bên Sở Kế hoạch đầu tư triển khai”.

Ông Lâm cũng nhận định và đánh giá : “ Thủ tục pháp lý về đất đai tại đây đã vừa đủ nhưng giải phóng mặt phẳng lại rất phức tạp, làm đến đâu thì giao đất đến đó, tỉnh cũng tạo mọi điều kiện kèm theo cho nhà đầu tư. Dự án mới kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch 1 lần, nguyên do là biến hóa địa giới hành chính và cơ cấu tổ chức ” .
Còn bà Lý Thị Thảo lại viện dẫn những thông tin bất nhất : “ Dự án có 4 lần kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch, phòng ban trình độ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang không phải là đơn vị chức năng tham mưu. Liên quan đến dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư và đồng ý chấp thuận chủ trương cơ quan chủ trì là Sở Xây dựng. Diện tích đất lúa còn bao nhiêu thì chưa thể xác lập đơn cử, vì huyện kiểm đếm thực trạng. Công tác giải phóng mặt phẳng của dự án Bất Động Sản chưa xong nên chỉ xác lập được số đất lúa quy đổi, diện tích quy hoạnh đã quy đổi khoảng chừng hơn 20 ha ” .
Lý giải về việc này, bà Thảo nói rằng : “ Nội dung trong Tóm lại của Thanh tra nhà nước là dự án Bất Động Sản đồng ý chấp thuận góp vốn đầu tư khi chưa có văn bản của Thủ tướng nhà nước được cho phép quy đổi mục tiêu sử dụng đất lúa. Nhưng khi Sở tham mưu cho Ủy Ban Nhân Dân tỉnh giao đất thì toàn bộ đã có văn bản đồng ý chấp thuận của Thủ tướng ” .

Tại buổi làm việc, Sở này chỉ cung cấp được cho phóng viên văn bản số 1609/TTG-KTN ngày 8/9/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Nội dung nêu rõ: “Đồng ý UBND tỉnh Bắc Giang quyết định chuyển mục đích sử dụng 42,5ha đất trồng lúa để thực hiện 02 dự án như đề nghị của Bộ TN&MT nêu tại công văn 3249/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 6/8/2015. Từ văn bản này cho thấy, nội dung chưa thể hiện rõ việc Thủ tướng cho phép chuyển đổi diện tích đất lúa sang đất dự án tại KĐT An Huy.

Cũng tại văn bản chấp thuận đồng ý này so sánh với Quyết định số 17 / QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang ngày 7/1/2016 về việc đồng ý chấp thuận góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản KĐT An Huy, Thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang bộc lộ rõ quy mô dự án Bất Động Sản là 55 ha. Điều đó cho thấy, nếu có thì chỉ một phần diện tích quy hoạnh dự án Bất Động Sản được quy đổi, phần còn lại vẫn là đất lúa. Như vậy, lý giải của đại diện thay mặt của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang là không đủ cơ sở .
Cần phải nói thêm, tại văn bản số 1145 / TTG-NN của Thủ tướng nhà nước phát hành ngày 22/10/2018 về việc chuyển mục tiêu sử dụng đất trồng lúa để triển khai dự án Bất Động Sản trên địa phận tỉnh Bắc Giang nêu rõ : Đồng ý Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang quyết định hành động chuyển mục tiêu sử dụng 37 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp như đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại công văn số 4254 / BTNMT-TCQLĐĐ về việc chấp thuận đồng ý chuyển mục tiêu 37 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp, thực thi dự án Bất Động Sản An Huy .
Như vậy, Quyết định chủ trương góp vốn đầu tư số 17 / QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang ngày 7/1/2016 có trước văn bản chấp thuận đồng ý số 1145 / TTG-NN của Thủ tướng nhà nước phát hành ngày 22/10/2018. Việc này đang đi ngược với nguyên tắc và trình tự thủ tục hành chính, có tín hiệu “ hợp thức hóa ” của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang cùng như những sở ngành tương quan .
Khi phóng viên báo chí yêu cầu tới việc khắc phục những nội dung sai phạm trong Kết luận thanh tra, đại diện thay mặt Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang cho rằng việc này có trong Báo cáo báo cáo giải trình Kết luận thanh tra, tuy nhiên không hề cung ứng vì là tài liệu mật .

Để khách quan và làm rõ sự việc, phóng viên Reatimes tiếp tục có buổi làm việc với ông Đào Công Hùng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang, tại buổi làm việc ông Hùng cho biết: “Hiện nay tỉnh có rà soát lại tổng thể quy hoạch chung đô thị và đã được phê duyệt. Trên cơ sở có quy hoạch chung thì quy hoạch chi tiết của dự án đã được điều chỉnh phù hợp”.

Theo nguồn tin phóng viên báo chí có được, tại những quyết định hành động số 130 / QĐ-UBND 09/02/2012 ; số 1026 / QĐ-UBND ngày 20/6/2017 ; số 743 / QĐ-UBND ngày 30/9/2019 ; số 169 / QĐ-UBND ngày 06/3/2020 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang phát hành biểu lộ rất đơn cử việc điểu chỉnh quy hoạch tới 4 lần tại Dự án KĐT An Huy .
Trao đổi xung quanh nội dung phản ánh về hoạt động giải trí kêu gọi vốn trái phép, rao bán dự án Bất Động Sản rầm rộ trên mạng, ông Hùng san sẻ : “ Dự án chia làm 2 quy trình tiến độ, quá trình 1 đã được bán 615 lô. Ở quy trình tiến độ 2, chủ góp vốn đầu tư mới san lấp khoảng chừng 10 ha. Việc vay vốn cũng có nhưng việc kêu gọi như thế nào phải đúng lao lý của pháp lý. Với nghĩa vụ và trách nhiệm quản trị nhà nước công dụng của Sở, chúng tôi đã thanh kiểm tra theo thông tin phản ánh nhưng chưa phát hiện hồ sơ, sách vở mua và bán. Đối chiếu Luật kinh doanh thương mại bất động sản, nếu có vi phạm chắc như đinh sẽ giải quyết và xử lý ” .

Mở bán đợt 2 của Dự án KĐT An Huy được rao bán rầm rộ trên mạng, khiến khách hàng như lạc vào “ma trận” thông tin, tiềm ẩn rủi ro cao.

Tiếp tục tìm hiểu, phóng viên Reatimes đã có buổi làm việc với chủ đầu tư, đại diện là bà Đỗ Thị Nhị – Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc An Huy (Chi nhánh Bắc Giang). Tại buổi làm việc, bà Nhị khẳng định: “Chắc chắn nếu chưa được chuyển đổi thì không thể thi công. Với quy mô dự án khoảng 57 ha, được chia làm 2 giai đoạn. Chủ đầu tư xin Thủ tướng Chính phủ chuyển đổi đất lúa sang đất đô thị cũng làm 2 đợt. Đợt 1 theo văn bản số 1609/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 8/9/2015, sau đó đến tháng 6 năm 2016 đơn vị được giao đất để khởi công dự án. Đợt 2 theo văn bản số 1445 /TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 22 tháng 10 năm 2018. Hiện nay, huyện đang lập phương án đền bù để cuối năm nay xin đất thi công dự án giai đoạn 2”.

Tuy nhiên, theo nội dung tại buổi kiểm tra tình hình triển khai dự án Bất Động Sản KĐT An Huy do ông Lại Thanh Sơn, thời gian đó là Phó quản trị Thường trực Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang cùng đại diện thay mặt chỉ huy 1 số ít sở, ngành của tỉnh Bắc Giang vào ngày 11/2/2020 thì lại trái ngược với những gì chủ góp vốn đầu tư chứng minh và khẳng định .
Tại buổi kiểm tra, nhiều quan điểm nêu rõ, quy trình tiến độ thực thi dự án Bất Động Sản KĐT An Huy còn chậm. Ông Đào Duy Trọng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang phản ánh, quá trình 1 của dự án Bất Động Sản còn 11 ha chưa được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bắc Giang giao đất tuy nhiên chủ góp vốn đầu tư đã kiến thiết. Công ty còn cho đơn vị chức năng khác thuê đất thiết kế xây dựng khu công trình khi chưa được giao đất. Tại khu đô thị này vẫn còn thực trạng đổ rác thải phát sinh với lượng lớn, gây ô nhiễm thiên nhiên và môi trường .
Đến nay, huyện Tân Yên đã giải phóng mặt phẳng được 34,1 / 36,19 ha trong quá trình 1, còn gần 2,1 ha chưa được giải phóng mặt phẳng chậm so với kế hoạch hơn một năm. Nguyên nhân do một số ít hộ chưa nhận tiền vì không đồng thuận với giá đền bù ; chưa triển khai xong hồ sơ về giải pháp đền bù, tương hỗ tái định cư. Giai đoạn 2 của dự án Bất Động Sản, huyện Tân Yên chưa tiến hành công tác làm việc giải phóng mặt phẳng so với diện tích quy hoạnh cần triển khai gần 15,8 ha, chậm so với kế hoạch .
Qua kiểm tra thực tiễn, ông Lại Thanh Sơn chỉ rõ, tiến trình triển khai dự án Bất Động Sản đến nay mới đạt khoảng chừng 50 %, chậm so với kế hoạch đề ra. Do đó chủ góp vốn đầu tư cần tập trung chuyên sâu những giải pháp khẩn trương khắc phục chưa ổn, hạn chế, hoàn thành xong cơ bản giải phóng mặt phẳng tiến trình 1 trong tháng 8/2020 trước khi tiến hành tiến trình 2 .

Trụ sở Công ty CP Địa ốc An Huy, Chi nhánh Bắc Giang.

Trả lời phóng viên báo chí về hoạt động giải trí rao bán dự án Bất Động Sản được quảng cáo rầm rộ trên mạng, bà Đỗ Thị Nhị viện dẫn bằng những nguyên do thiêú thuyết phục : “ Đa phần công ty đợi đủ điều kiện kèm theo sẽ mở màn chuyển nhượng ủy quyền, có chăng thì chỉ đặt cọc, giữ chỗ trước. Ví dụ, người mua thấp thỏm không đợi lúc ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, người ta hoàn toàn có thể đặt cọc với vị trí lô đất trước, trong một khoảng chừng thời hạn sẽ đưa ra giá để ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, không có gì rủi ro đáng tiếc đến người mua, bởi người mua có quyền mua hoặc không. Nếu người mua không mua công ty sẽ hoàn trả 100 % tiền gốc, còn lãi tính theo tiền gửi ngân hàng nhà nước ” .
Lý giải về những sai phạm đã nêu trong Tóm lại thanh tra sẽ được khắc phục như thế nào ? Đại diện chủ góp vốn đầu tư viện dẫn : “ Việc này cơ quan quản trị nhà nước sẽ nắm được ” .

Luận bàn xung quanh câu chuyện huy động vốn trái phép tại KĐT An Huy, Luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng: “Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật KDBĐS 2014 quy định Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, vì nhiều động cơ khác nhau, một số chủ đầu tư đã huy động vốn bằng các hợp đồng phát sinh, như hợp đồng góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện góp vốn, hay hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Vì sự chủ quan không tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý dự án nên khi khách hàng đã nộp tiền nửa chừng, phát hiện dự án “đóng băng”, nếu không tiếp tục nộp tiền theo tiến độ thì sợ vi phạm hợp đồng, nếu tiếp tục thì sợ thiệt hại nặng nề hơn”.

“Dù biết chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, nhiều khách hàng vẫn không dám kiện ra Tòa. Bởi kiện ra Tòa thì khi dự án chưa đủ điều kiện bán sẽ có nguy cơ bị xác định vô hiệu, mà hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hoàn trả lại tiền, mà giá trị đất theo hợp đồng đã tăng lên nhiều lần, khi đó khả năng lấy được lại tiền ở giai đoạn thi hành án cũng không cao. Nên nhiều khách hàng “ngậm đắng nuốt cay” để chờ đợi cơ quan Nhà nước xử lý hoặc chấp nhận tiếp tục mua để lấy đất, lấy nhà nhưng không có giấy tờ hợp pháp”. Luật sư Lương Thành Đạt bày tỏ…

Luật sư Lương Thành Đạt cảnh báo nhắc nhở : “ Để nhằm mục đích hạn chế rủi ro đáng tiếc đáng tiếc cho người mua đất nền / nhà góp vốn đầu tư, người mua cần nhận ra và kiểm tra một dự án Bất Động Sản đất nền chưa đủ điều kiện kèm theo để nhận cọc và bán như Kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án Bất Động Sản này từ chủ góp vốn đầu tư gồm : Giấy ghi nhận góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản này của chủ góp vốn đầu tư ; Quyết định giao đất ; Văn bản đồng ý chấp thuận chủ trương góp vốn đầu tư ; phong cách thiết kế bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt … ”
Nói thêm về yếu tố này, đại diện thay mặt phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Yên cho rằng : “ Những nội dung nêu ra trong Kết luận của Thanh tra nhà nước, lúc đó đang tiến hành nên có việc như vậy nhưng về sau cũng triển khai đúng pháp luật. Khi phát hành Kết luận, chính phủ nước nhà có bổ trợ và nội dung đó chúng tôi chưa thực thi. Nguyên tắc chúng tôi chưa ra quyết định hành động tịch thu và bồi thường, quy trình tiến độ 1 đã sử dụng là hơn 20 ha. Hiện 16 ha Giao hàng quy trình tiến độ 2 mới đang kiểm đếm sơ bộ ” .
Các vi phạm pháp lý như đã nêu trên so với Dự án KĐT An Huy là rất lớn ; lẽ ra chính quyền sở tại cấp tỉnh cần phải có hành động kinh khủng trong việc kiểm điểm nghĩa vụ và trách nhiệm của những tổ chức triển khai cá thể tương quan đến những vi phạm pháp lý và giải quyết và xử lý chủ góp vốn đầu tư một cách nghiêm minh. Nhưng ngược lại, mọi việc lại như không hề có chuyện gì nhằm mục đích tạo tiền lệ và thao túng cho chủ góp vốn đầu tư liên tục vi phạm. Dư luận đặt câu hỏi : Liệu có “ quyền lợi nhóm ” trong những sai phạm nêu trên ? Đã đến lúc những ngành tính năng cần vào cuộc và làm rõ trước công luận. / .

Source: https://listbds.com
Category: DỰ ÁN